פסק-דין בתיק עת"מ 45294-05-11

א.        הרקע והעובדות

1.         העותרת הגישה למשיבה 2 (להלן " הועדה המקומית")  בקשה להיתר  לתוספת בניה בשטח של 32.17 מ"ר, לדירה הנמצאת במפלס קומת הקרקע בבניין דירות במקרקעין הידועים כחלקה 628, גוש 7651, רח' הלוטוס 20 ברעננה (להלן: " הבקשה" ו" הדירה" בהתאמה).  הוספת השטח התבקשה באמצעות ניוד זכויות בנייה בלתי מנוצלות מדירות אחרות בבניין, והתבססה על שינוי בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) תש"ן-1990 (להלן: " תקנות ההתגוננות האזרחית"). לבקשה צורפו תצהירים של  בעלי דירות בבניין אשר הצהירו כי הם מסכימים לניוד זכויות בנייה להן הם זכאים, כביכול, לטובת העותרת.

הועדה המקומית סברה כי ניוד זכויות הבניה אפשרי לנוכח התיקון בתקנות ההתגוננות האזרחית אך טעון הליך של הקלה, והעותרת פירסמה מודעה בעיתונות בדבר ההקלה המבוקשת, תוך מתן אפשרות להגיש התנגדויות. 

ביום 1.12.2010, ועל אף שלא הוגשו התנגדויות החליטה הועדה המקומית לדחות את הבקשה.

על החלטת הועדה המקומית  הגישה העותרת ערר (מס' 15/11) למשיבה 1 (להלן " וועדת הערר"). ביום 2.3.2011 קיימה וועדת הערר דיון בערר וביום 13.4.2011 נדחה הערר בדעת רוב (להלן: " ההחלטה").

            על החלטה זו הוגש הערר שבפני.

 2.        מר רפאל טל, בעלה של העותרת, הינו היזם אשר הקים את הבניין בו מצויה הדירה (להלן: " היזם"). במהלך הבניה בוצעה בניה בסטיה מהיתר הבניה שניתן ליזם, בין השאר  נבנתה בגינת הדירה פרגולה ללא היתר.

כנגד היזם הוגש כתב אישום, וביום 3.11.2005 הוא הורשע בביצוע בנייה ללא היתר. בית המשפט הורה להרוס את הבנוי ללא היתר בתוך 18 חודשים, אלא אם יתקבל היתר (להלן: " צו ההריסה").

            ניסיונו של היזם להכשיר את הבנייה ללא היתר באמצעות הכנת תכנית נקודתית, נדחה על ידי המשיבות. בעקבות כך הגיש היזם עתירה מנהלית (עת"מ (ת"א) 2301/08), אשר נמחקה בהתאם להמלצת בית המשפט.

            צו ההריסה לא קוים, ולפיכך הוגש כנגד היזם כתב אישום נוסף. ביום 10.1.2008 הורשע היזם פעם נוספת, לפי הודאתו בעובדות כתב האישום הנוסף, ובעקבות כך בוצע צו ההריסה.

            לאחר ביצוע צו הריסה, בוצעו בדירה עבודות בניה נוספות ללא היתר. העבודות כללו הצבת קירות מאלומיניום וזכוכית בגינת הדירה והקמת פרגולה בשילוב קירוי פלסטיק. בגין עבודות אלה הוגש כתב אישום כנגד העותרת. בהמשך תוקן כתב האישום כך שהעותרת נמחקה ממנו ובמקומה נרשם היזם כנאשם.

ביום 13.1.2011 הורשע היזם, על פי הודאתו, ונגזרו עליו קנס כספי בסך 8,000 ש"ח וחתימה על התחייבות להימנע מביצוע עבירה על חוק התכנון והבנייה במשך 3 שנים, בסך של 16,000 ש"ח.

ב.         המסגרת הנורמטיבית

3.         תקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 (להלן: " תקנות חישוב השטחים"), עוסקת בהפרדה בין שימושים עיקריים  לבין חלקי שירות.

תקנה 9(ד)(1) לתקנות חישוב השטחים קובעת אילו שטחים יחשבו כ" שטחי שירות" (שטחים שנועדו לשמש למתן שירותים נלווים) לעומת שטחים אשר יחשבו כ" שטחים עיקריים" (שטחים שנועדו לשימוש מטרות הבנייה העיקריות הקבועות בתקנה 9(ב)). הפרדה זו משפיעה על חישוב אחוזי הבנייה, שכן כאשר אין הוראה מפורשת אחרת בתוכנית, לא יחושבו שטחי השירות בחישוב אחוזי הבניה (תקנה 13 (ב)(1) לתקנות חישוב שטחים). 

4.         אין מחלוקת כי ככלל, שטחי הממ"ד לא יובאו בחשבון חישוב ה"שטחים העיקריים" אלא יחשבו כ"שטחי שירות", כעולה מתקנה 9(ד)(1) לתקנות חישוב שטחים המורה כדלקמן:

" (ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה:

(1) ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית ; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות" [ההדגשה שלי - ז.ב.]

הנה כי כן, בהתאם לקבוע בתקנה 9(ד)(1) לתקנות חישוב שטחים, ממדי"ם בדירות מגורים יחשבו כשטחי שירות, אך זאת רק עד לגודל מזערי שנקבע בתקנות הנוגעות לעניין, (תקנות ההתגוננות האזרחית).